إذا المستأجر لم يدفع الإيجار | ينشأ العقد من توافق إرادتين تتجهان نحو أحداث أثر قانوني معين يظهر على المتعاقدين وعلي المعقود عليه وهذا أيضا يحدث في عقد الإيجار الذي يعد من العقود المسماة وقام المشرع الكويتي بتنظيم عقد الإيجار في مرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات ( 35 / 1978)، حيث قام بتنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر وتسري أحكام هذا القانون على العقارات بما فيها الأراضي الفضاء المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض وتستثني من ذلك الأراضي الزراعية، وهنا يثور التساؤل ما الحكم طبقاً لهذا القانون إذا لم يدفع المستأجر الأجرة؟
طالع ايضا : قانون الإسكان الكويتي
تعريف عقد الإيجار
نصت المادة الرابعة الفقرة الأولى من المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات ( 35 / 1978) على تعريف عقد الإيجار “بأنه الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء أجر معلوم.
إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة. وإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل ويراعي في تقدير أجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والأجور السائدة في منطقتها وما يتصل بها من أوصاف عامة أو خاصة تؤثر في منفعتها.”
ونص في المادة الخامسة على “عقود الإيجار التي تبرم بعد نفاذ هذا القانون يجب أن تكون ثابتة بالكتابة، ومع ذلك يثبت عقد الإيجار إذا وجدت كتابة من المالك تفيد ذلك”
اذن طِبْقًا لنصوص المواد السابقة فعقد الإيجار هو الانتفاع بعين مؤجرة مقابل أجرة عينة يتم تحديدها من قبل المتعاقدين خلال مدة يتم الاتفاق عليها وإذا لم يتم تحديد تلك المدة من قبل المتعاقدين أو تعذر إثبات المدة نص القانون على اعتبار الإيجار منعقد لفترة معينة لدفع الأجرة ويترك تحديد تلك الفترة للعرف، وإذا لم يتم تحديد الأجرة في عقد الإيجار أو لم يمكن تقديرها فإنه يتم اعتبار أجرة المثل باللجوء إلى الأجر السائدة في المنطقة التي يوجد بها العين المؤجرة، واشترط المشرع الكويتي أن يكون عقد الإيجار مكتوباً.
اذا لم يتم دفع الإجرة
نصت المادة (10) من قانون الايجار الكويتى على ” يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة.
فإذا لم يوجد اتفاق كتابي وجب وفاء الأجرة في أول كل شهر إذا كان الإيجار مشاهرة في أول كل مدة معقود عليها الإيجار في الأحوال الأخرى ولا يعتد بتاريخ سند قبض الأجرة لتحديد مواعيد الوفاء بها.
وللمستأجر أن يودع الأجرة المستحقة خزانة إدارة التنفيذ بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا، فإذا حصل الإيداع خلال عشرين يوما من تاريخ الاستحقاق اعتبر وفاء بالأجرة في الموعد المقرر.
ويجب أن يتم عرض الأجرة على المؤجر كلما حل ميعاد استحقاق كل دفعة منها. ما لم يكن قد سبق للمستأجر عرضها على المؤجر في ميعاد استحقاق سابق ولم يقبلها المؤجر وأثبت بمحضر إعلان العرض أن المستأجر سيودع ما يستجد من الأجرة في موعد استحقاقها بإدارة التنفيذ، فيجوز له إيداعها دون عرض إلى أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر كتابة بأنه يقبل سداد الأجرة إليه فيلتزم المستأجر بعرضها على المؤجر بعد ذلك.
وإذا قام المستأجر بعرض الأجرة قانونا على المؤجر مرتين متتاليتين ووافق المؤجر على قبضها في هاتين المرتين، وجب على إدارة التنفيذ في المرات التالية قبول إيداعها مباشرة دون حاجة إلى عرضها على المؤجر، ما لم يقم المؤجر بإخطار المستأجر كتابة بأنه سوف يقبل الأجرة دون عرضها عرضا قانونيا.
وعلى إدارة التنفيذ إخطار المودع له بحصول الإيداع خلال خمسة أيام وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول فإذا كان عنوان المودع له غير معروف أرسل إلى مختار الحي الذي يقع العقار المؤجر في منطقته. وفي جميع الأحوال لا يجوز للمودع سحب ما أودعه من أجرة إلا بموافقة المودع له أو بموجب حكم قضائي.
ويصدر وزير العدل قرارا بتحديد رسوم العرض والإيداع والصرف التي يلتزم بسدادها كل من المستأجر والمؤجر والقواعد والإجراءات المنظمة لذلك. وإذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الأجرة أو الخصم منها أو إنقاصها فإن ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك إلى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي أو يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين وإلا اعتبر متخلفا عن أداء الأجرة.”
ونص فى المادة (20 ) الفقرة الأولى على ” استثناء من أحكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر أن يطلب – ولو عند انتهاء مدة الإيجار – إخلاء العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء – إلا لأحد الأسباب الآتية:
ذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة (10)، على أنه يجوز للقاضي أن يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلانا صحيحا بجميع الأجرة المستحقة. ويجوز تسليم الأجرة لكاتب الجلسة لإيداعها خزينة إدارة التنفيذ بدون إجراءات إذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر أو الغياب عن البلاد من قبل الأعذار المقبولة في التأخر عن دفع الأجرة”
الخاتمة
عقد الإيجار يعد من أهم العقود المسماة والأجرة هي جوهر عقد الإيجار ولذلك لم يغفل المشرع الكويتي عن تنظيم العقد وتنظيم الإجرة في حالة تم الإخلال بالعقد ولم يتم دفع الأجرة، ونحن ونحن متخصصون في وضع وصياغة كآفة أنواع عقود الإيجار التي تضمن حق المؤجر والمستأجر، بالإضافة إلى الاستشارات القانونية في كل ما يخص المشاكل المتعلقة بتأجير العقارات.
قد يهمك أيضا : عقود الفيديك في القانون البريطاني
